Perguntas frequentes - Condomínio Ceará

Lei do Silêncio

Outro ponto que deve ser lembrado é que, dependendo do caso, o CONDOMÍNIO poderá aplicar uma multa contra o condômino que comete estes abusos, com base nos ARTIGOS 1.336 e 1.337 DO CÓDIGO CIVIL

Portanto, como outras se enquadra como ilegal nos termos do INCISO IV, DO ARTIGO 1.336 do CC existem limitações ao direito de propriedade como por exemplo, o direito de vizinhança.
O ARTIGO 1.277 DO CÓDIGO CIVIL, prevê que o proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha".

Os atos prejudiciais à propriedade podem ser ilegais, quando configurar ato ilícito; abusivos, aqueles que causam incômodo ao vizinho, mas estão nos limites da propriedade (barulho excessivo, por exemplo)(o valor da multa está previsto na convenção ou Regimento interno, não podendo ser maior que cinco contribuições, conforme dispõe o CÓDIGO CIVIL).

Em termos de legislação, existe o ARTIGO 42 DA LEI DE CONTRAVENÇÃO PENAL que estabelece como infração penal “perturbar alguém, o trabalho ou o sossego alheios”. A pena pode ser uma multa ou, em casos extremos, a prisão.

É importante salientar que a LEI DO SILÊNCIO equivale a qualquer período, não apenas após as 22:00 hs, pois o morador ou vizinho, deve ter o respeitopara com todos, durante todo o dia.

CONDÔMINO ANTI SOCIAL :
O ARTIGO. 1.337, parágrafo único, do NOVO CÓDIGO CIVIL, estabelece a aplicação de multa pecuniária correspondente até o décuplo da contribuição condominial como a sanção cabível. Ademais, a exclusão do condômino anti-social encontra óbice no direito de propriedade, que tem a natureza de garantia constitucional (ARTIGO. 5º, XXII e XXIII, da Constituição Federal).

ARTIGO. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

ARTIGO 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

Lei Anti fumo - Tabagismo

A LEI FEDERAL 9.294/96, regulamentada pelo DECRETO 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abran-gendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno.
O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do ARTIGO.1.337, caput, do novo CÓDIGO CIVIL. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.
LEI ANTI FUMO - LEI 12.546/2011: determina que é proibido fumar em locais de convivência parcialmente ou totalmente fechados;

E quem responde por queda de qualquer objeto do apartamento e pitucas ?
Nos termos do ARTIGO. 938 do CÓDIGO CIVIL, "aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido". Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda.

É aplicável multa ?
ARTIGO. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
ARTIGO. 1337.
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.
A Lei Federal nº 9.294/96, regulamentada pelo Decreto nº 2.018/96, veda expressamente o uso de cigarros e assemelhados em recintos coletivos, sejam públicos ou privados, abran-gendo a hipótese das áreas comuns nos condomínios edilícios. Tais normas podem ser corroboradas pela legislação municipal, pela Convenção do Condomínio ou pelo Regimento Interno.
O condômino que desrespeitar tais regras fica sujeito ao trâmite de aplicação de penas previsto na Convenção do Condomínio ou no Regimento Interno, bem como à multa de 5 (cinco) vezes o rateio mensal na hipótese de reincidência, nos termos do ARTIGO. 1.337, caput, do NOVO CÓDIGO CIVIL. Se ainda assim a infração perdurar, então só restará levar a questão ao Poder Judiciário.

Obras e Reformas - Implicações

CÓDIGO CIVIL - Condomínios
ARTIGO. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:
I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;
II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.
§ 1o As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.
§ 2o Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
§ 3o Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembleia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.
§ 4o O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

ARTIGO. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.
ARTIGO. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

A falta de conservação do imóvel pode redundar na obrigação do condômino em indenizar seus vizinhos e até o Condomínio ?
Sim. São aplicáveis à hipótese os ARTIGOS 937, 1.280 e 1.336, IV, do CÓDIGO CIVIL: ARTIGO 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) ARTIGO 1.280. O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) ARTIGO. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes

Há problemas estruturais do andar de cima ou vizinho, quem responde ?

A FALTA DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL PODE REDUNDAR NA OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO NEGLIGENTE INDENIZAR SEUS VIZINHOS OU O PRÓPRIO CONDOMÍNIO ?
Sim. São aplicáveis à hipótese os ARTIGOS 937, 1.280 e 1.336, IV, do CÓDIGO CIVIL: ARTIGO 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) ARTIGO 1.280.
O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) ARTIGO. 1.336. São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

QUEM RESPONDE POR VAZAMENTOS OCORRIDOS NOS RAMAIS E COLUNAS DO EDIFÍCIO ?
Os vazamentos procedentes de ramais são de responsabilidade do condômino, pois esse encanamento é de seu uso exclusivo. Em se tratando de vazamentos que se originam na coluna ou áreas comuns do edifício, a responsabilidade é do condomínio

COMO O SÍNDICO DEVE PROCEDER QDO O VAZAMENTO TIVER ORIGEM EM ÁREAS DE USO COMUM ?
O síndico deve solucionar com urgência, sob pena de responder pelos encargos de despesas judiciais e honorários advocatícios resultantes da ação que o condômino prejudicado ajuizar contra o condomínio.

A FALTA DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL PODE REDUNDAR NA OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO NEGLIGENTE INDENIZAR SEUS VIZINHOS OU O PRÓPRIO CONDOMÍNIO ?
Sim. São aplicáveis à hipótese os ARTIGOs. 937, 1.280 e 1.336 IV, do NOVO CÓDIGO CIVIL: ARTIGO. 937.
O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) ARTIGO. 1.280.
O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) ARTIGO 1.336.
São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

Inadimplência - Temas gerais

O BOLETO DE CONDOMÍNIO PODE SER PROTESTADO?
Sim. Em 22/07/2008 foi publicada a Lei Estadual nº 13.160, que deu nova redação aos itens nºs. 7 e 8 das Notas Explicativas da "Tabela IV - Dos Tabelionatos de Protesto de Títulos - da Lei nº 11.331, de 26 de dezembro de 2002" e tornou obrigatória a recepção por parte dos Tabelionatos, para protesto, dos créditos do condomínio e dos créditos decorrentes do contrato de locação. A propósito do assunto o SECOVI-SP editou o "Manual de Protesto de Encargos Condominiais"

É POSSÍVEL NEGATIVAR OS INADIMPLENTES DO CONDOMÍNIO NO SPC?
Trata-se do apontamento dos devedores do condomínio no banco de dados gerido por entidades particulares. O SECOVI-SP não recomenda a adoção de tal postura em razão do boleto das despesas de condomínio não se revestir dos requisitos típicos dos títulos executivos extrajudiciais, a saber: certeza, liquidez e exigibilidade (ARTIGOs. 586, caput, e 618, I, ambos do Código de Processo Civil).

O QUE PODE SER COBRADO QUANDO O CONDÔMINO ATRASA O PAGAMENTO DA COTA ?
O NOVO CÓDIGO CIVIL determina a aplicação de: - multa moratória de 2% sobre o débito; - juros moratórios de 1% ao mês ou em outro patamar estipulado pela Convenção do Condomínio, desde que inferior a 1%; - atualização monetária conforme índice previsto na Convenção, e na sua falta conforme o índice praticado pelo Judiciário Estadual (tabela prática para atualização monetária dos débitos judiciais).

É POSSÍVEL TORNAR AUTOMÁTICA A MULTA PARA O CONDÔMINO REITERAMENTE INADIMPLENTE ?
Não. A aplicação da multa de até 5 (cinco) vezes o valor da contribuição mensal ao condômino que descumpra reiteradamente seus deveres é possível, desde que tal sanção seja, caso a caso, previamente autorizada por assembléia, pelo voto de ¾ dos condôminos restantes (ARTIGO. 1.337, caput, do NOVO CÓDIGO CIVIL ), proporção que no mais das vezes inviabilizará a iniciativa.

É POSSÍVEL QUE O NÚMERO DE APARTAMENTO DO CONDÔMINO INADIMPLENTE SEJA COLOCADO NO DEMONSTRATIVO FINANCEIRO DO CONDOMÍNIO ?
Sim. Desde que a informação fique restrita aos condôminos, seja por meio documental ou mesmo pelo site do condomínio ou da administradora. Cabe dizer que os condôminos pontuais têm direito de saber quais e quantos são os condôminos inadimplentes. Trata-se de um exercício regular de direito por parte dos condôminos, bem como de um dever do síndico possui de prestar contas à comunidade condominial.

O CONDÔMINO DEVEDOR PODE ALEGAR O BENEFÍCIO DO BEM DE FAMÍLIA EM SEU FAVOR, NUMA AÇÃO DE COBRANÇA PROMOVIDA PELO CONDOMÍNIO ?
Não. O benefício do bem de família não é estendido aos imóveis penhorados em razão de débitos condominiais, por força de expressa disposição da Lei nº 8.009/90, posto ser hipótese de cobrança de contribuição devida em função do imóvel familiar: Lei nº 8.009/90: ARTIGO. 3º.
A impenhorabilidade é oponível em qualquer processo de execução civil, fiscal, previdenciário, trabalhista ou de outra natureza, salvo se movido: (...) IV - para cobrança de impostos, predial ou territorial, taxas e contribuições devidas em função do imóvel familiar".

O CONDÔMINO APOSENTADO TEM O DIREITO DE PAGAR O RATEIO MENSAL EM DATA DIFERENTE DOS DEMAIS MORADORES ?
Não, lei alguma permite o pagamento do rateio condominial em data diferenciada pelos aposentados. Esta é uma liberalidade que deve ser decidida pela assembléia geral de condôminos. Muita confusão se faz a este respeito devido ao teor da Lei Federal nº 9.791/99, que dispôs sobre"a obrigatoriedade de as concessionárias de serviços públicos estabelecerem ao consumidor e ao usuário datas opcionais para o vencimento de seus débitos"(ARTIGO. 1º), aplicável apenas às contas oriundas das empresas concessionárias hipótese que, obviamente, não é a dos condomínios edilícios.

QUEM É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DOS DÉBITOS CONDOMINAIS DE UNIDADE FINANCIADA RETOMADA PELO BANCO ?
Por força do ARTIGO. 1.345 do NOVO CÓDIGO CIVIL que evidencia a natureza propter rem da dívida de condomínio, o banco responde pelos débitos incidentes sobre a unidade retomada, inclusive quanto aos anteriores à data da retomada.
É o que ilustra o julgado abaixo, oriundo do Superior Tribunal de Justiça: CONDOMÍNIO. DESPESAS. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. O adquirente de unidade condominial responde pelos encargos existentes junto ao condomínio, mesmo que anteriores à aquisição. (...) (STJ - resp 536005-RS - Rel. Min. Barros Monteiro - 4ª Turma - j. 10/02/ 2004 - P. DJ 03.05.2004, p. 174).

QUAL O PRAZO PARA A PROPOSITURA DA AÇÃO DE COBRANÇA DE COTAS EM ATRASO ?
A partir do momento em que se descumpre a data de vencimento fixado para o pagamento das contribuições condominiais a ação de cobrança pode ser proposta.
Por fim, vale lembrar que é de 10 (dez) anos o prazo prescricional para a cobrança de dívidas contraídas junto ao condomínio, nos termos do ARTIGO 205 do NOVO CÓDIGO CIVIL .
Com a chegada do novo Código de Processo Civil, ficou mais fácil e mais rápido fazer a cobrança judicial de condomínio.
A nova legislação entrou em vigor em 16 de março de 2016. Por sua vez, ela determina que: o condômino que for condenado na Justiça e não pagar a dívida em até três dias poderá ter o imóvel penhorado, além da conta bancária bloqueada

O CONDÔMINO INADIMPLENTE TEM DIREITO A VOTO NAS ASSEMBLÉIAS ?
Não. O ARTIGO 1.335, III, do novo CÓDIGO CIVIL expressamente veda a participação e o voto do inadimplente nas assembléias gerais de condôminos.

O CONDOMÍNIO DEVE TER REGRAS APROVADAS EM ASSEMBLÉIA CONTRA DEVEDORES ?
Sim, e essencial a sua sobrevivência financeira, custos operacionais, fornecedores, prestadores e tudo que implique seu saldo financeiro / administrativo.
O Condomínio Residencial, tem regras rígidas e sua área jurídica e de cobranças que trabalham em conjunto para manter uma das mais baixas inadimplência da cidade.
Um dos pontos ( aprovado ), é não negociação de cota em atraso; pois cabe a todo morador ser responsável por seus atos e contas à pagar, honrando seus compromissos, independentes de alegações que possam pautar

QUANDO O CONDÔMINO É CONSIDERADO INADIMPLENTE ?
A partir do 1º dia útil após o vencimento do condomínio, o condômino já é considerado inadimplente, tendo até 30 dias para regularização da situação.
Por isso, a contratação de profissionais para realizar obras necessárias urgentes é algo que o síndico pode decidir sozinho, sem qualquer autorização da assembleia condominial.
A regra que consta no NOVO CÓDIGO CIVIL é clara:

Em caso de obras urgentes de baixo custo, o síndico pode seguir com elas normalmente;
Em caso de obras urgentes de alto custo, o síndico pode seguir com elas, mas deve convocar assembleia para prestar contas e esclarecimentos aos condôminos.

COBRANÇAS – COMO PROCEDER E O QUE MUDOU ?

O novo Código de Processo Civil (Lei 13.105, de 16 de março de 2015) alterou as regras referentes à cobrança judicial de cotas condominiais.
Ele agiliza o processo, que antes chegava a levar 10 anos para ser concluído, garantindo maior eficiência na gestão financeira do condomínio e facilitando a vida do síndico.
Veja o que mudou e como funcionará o passo a passo da cobrança:

quem está inadimplente receberá um alerta para liquidar sua dívida em até 72 horas;
para se defender, ele precisará pagar as custas judiciais;
o inadimplente pode receber a notificação de que está em débito via carta registrada dos Correios;
após a notificação, se a dívida não for sanada, o condomínio pode pedir a penhora do imóvel.

Para que a cobrança seja rápida e eficaz, é fundamental que o síndico reúna os documentos importantes e acione a Justiça, dando início ao processo.
Segundo o Código de Processo Civil de 2015, as cotas condominiais são títulos executivos extrajudiciais e podem ser executadas diretamente, desde que comprovadas por meio de documentos.
Por esse motivo, inclusive, é fundamental que o síndico saiba fazer uma boa gestão dos documentos do condomínio, tendo em mãos aqueles que são essenciais para a cobrança judicial dos inadimplentes.
Para a execução dos débitos condominiais, o síndico deve apresentar os seguintes documentos:

convenção do condomínio;
ata da assembleia que elegeu o síndico;
ata da assembleia geral ordinária, que aprovou a previsão orçamentária do exercício;
demonstrativo atualizado do débito;
outros documentos que comprovem a inadimplência, como envio de boletos e notificações.

A nova regra, que trata da execução direta das cotas do condomínio, facilita o trabalho do síndico e traz maior rapidez para a cobrança judicial dos inadimplentes.
Além disso, o condômino inadimplente estará sujeito ao pagamento de juros moratórios sobre a cota condominial, em porcentagem fixada em convenção, ou, na sua ausência, no valor equivalente a 1% ao mês.
Também é importante dizer que o imóvel que gerou a dívida condominial poderá ser penhorado por esses débitos, ainda que seja o único imóvel da família, conforme regra trazida pela Lei 8.009/90. Outras implicações para o inadimplente são a negativação do nome junto aos órgãos de proteção ao crédito e o bloqueio da conta bancária.

O Condomínio responde por furto ou danos ocorridos na garagem ?

Em regra o condomínio não responde civilmente pelos furtos ou danos ocorridos nas suas áreas comuns. Para o fim de se saber se excepcionalmente haveria a responsabilidade civil, cada caso merece ser estudado com a aplicação sucessiva dos parâmetros abaixo:

Existência do nexo causal (veracidade de que o dano ocorreu nos limites do condomínio);
Existência de causa excludente de responsabilidade (caso fortuito ou força maior) ou de uma possível culpa exclusiva do vitimado;
Verificação se o dano ocorreu, ou não, por dolo ou por explícita e patente culpa do representante ou prepostos do condomínio (empregados);
Verificar o que a Convenção do Condomínio diz a respeito do assunto, tanto no aspecto positivo, prevendo expressamente a responsabilização do condomínio, ou no aspecto negativo, contendo cláusula de não indenizar;
Constatação do nível, proporção e qualidade da segurança existente no condomínio. Se o condomínio não dispõe de uma segurança especial possuindo apenas portaria ou guarita, então não haverá responsabilidade, devendo cada condômino vitimado arcar com o preço do seu prejuízo.

O Condomíninio Residencial Ceará, após aprove da Nova Convenção, visa ampliar sua segurança em todos os aspectos; proporciando ao morador :

rigidez no combate as drogas e ilícitos
multa sobre vandalismo causado por moradores ou terceiros
multa aos pais que deixam filhos correremaopátio e outros descumprimento das Normas e que ferem o direito a paz, sossego e harmonia das demais 161 famílias
rigidez no Controle de acesso ( inclusive do morador ), além de notificações e multa ao morador que não utiliza seus cartões de acesso e qual futuramente, será ampliado com biometria
compra do Control Guarita, qual TODOS visitantes serão obrigados no primeiro cadastro a mostrar documentos, coleta de dados e foto
gaiola / eclusa na portaria, gradeada para atendimento, monitorada via empresa, com botão de pânico...além do CCO - Centro de Controle Operacional com 25 câmeras atuais e sua ampliação conforme necessidade
estará colocando consertina em toda sua extensão, evitando invasão via muro ou cerca. Consertina : espécie de arame fardado com pequenas lâminas
monitoramento ajudará ainda em caso de vandalismo interno de outros moradores venham a comete-lo
acionamento da área jurídica

Como ocorre a multa ao morador ?

MULTAS POR DESRESPEITO ÀS NORMAS
ARTIGO. 1336 / § 2o. O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.
ARTIGO. 1337.
O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.
Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia

MORADOR É OBRIGADO A ACATAR AS DECISÕES DAS ASSEMBLÉIAS ?
ARTIGO. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembleia dos condôminos;
III - dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
Faltar assembléia de condôminos significa aceitar o que a maioria resolveu
O entendimento é da 4ª Turma de Recursos de Criciúma. A Turma manteve, por unanimidade, sentença do juiz Luiz Fernando Boller, titular do Juizado Especial Cível da Comarca de Tubarão (SC)

O R. INTERNO PODE ESTABELECER HORÁRIO DE FUNCIONAMENTO DE UM CONDOMÍNIO COMERCIAL ?
Sim. Ao Regimento Interno cabe a disciplina de funcionamento e uso das áreas e coisas comuns, sendo fruto da vontade democrática da massa condominial.
O estabelecimento de um horário de funcionamento é uma medida básica de precaução, adotada pela maioria dos condomínios comerciais, como reconhecido pela jurisprudência: "O advogado que opta por adquirir escritório em prédio comercial na região central da capital paulistana assume o dever de respeitar o regramento interno estabelecido pelo grupo condominial e que disciplina, com rigidez própria da precaução contra a violência urbana, o horário de fechamento do edifício - Inocorrência de violação ao direito de propriedade ARTIGO(art. 524 do CC e 19 da Lei nº 4.592/64)- Improvimento" (TJSP - Ac. Nº 101.781- 4/4 - Capital - Des. Rel. Ênio Zuliani - j. 25/07/00).

Desde 1964, a LEI nº 4.591 previa no ARTIGO 19 que: “Cada condômino tem direito de usar e fruir, com exclusividade, de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e interesses, condicionados, umas e outros, às normas de boa vizinhança, e poderá usar as partes e coisas comuns, de maneira a não causar dano ou incômodo aos demais condôminos ou moradores, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos”.

NA DEFESA DOS INTERESSES COMUNS, O SÍNDICO NECESSITA DE PRÉVIA APROVAÇÃO, ASSEMBLEIAR PARA PROPOR A AÇÃO JUDICIAL CABÍVEL ?
Não. A possibilidade de o síndico propor as ações no resguardo dos interesses comuns decorre do direto dizer legal, a saber, do ARTIGO. 1.348, II do NOVO CÓDIGO CIVIL, bem como do ARTIGO. 12, IX, do Código de Processo Civil, não carecendo de autorização da assembléia para a tomada de tal medida.
Serve de exemplo o julgado seguinte: Condomínio - Edifício de apartamentos - Representação em juízo pelo síndico, ativamente, na defesa de interesses comuns - Desnecessidade de expressa conferência de poderes em assembléia - Insurgência contra decisão que faz extinguir o processo por falha de representação do condomínio-autor, nos termos do ARTIGO. 267, IV, do CPC - Agravo provido. (TJSP - AI nº 106.416-4/6"Guarujá"1ª Câm. Dir. Priv."Des. Rel. Erbetta Filho - J. 29/06/99)

Violência doméstica e outros...síndico pode agir ?

Foi publicada a Lei municipal que determina que os "condomínios residenciais localizados no município de Campinas, por meio de seus síndicos, administradores ficam obrigados a reportar às autoridades competentes as ocorrências de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes, idosos e pessoas com deficiência nas unidades condominiais e nas áreas comuns."

LEI Nº 16.034, DE 16 DE NOVEMBRO DE 2020
Dispõe sobre a responsabilidade de os condomínios residenciais do município de Campinas comunicarem ocorrências de violência doméstica e familiar contra mulheres, crianças, adolescentes, idosos e pessoas com deficiência.
O PREFEITO MUNICIPAL DE CAMPINAS. Faço saber que a Câmara Municipal aprovou e eu sanciono e promulgo a seguinte Lei:

Campinas, 16 de novembro de 2020

Desacato à funcionários ( tercerizados ou não ) e Corpo Diretivo

O Condomínio Residencial Ceará, vem trabalhando em todos os aspectos de boa convivência e harmonia entre todos seus moradores, promovendo mudanças com Normas e Regras mais abrangentes e rígida, coibindo abusos e inibindo moradores anti social, aplicando multas por violação as regras.
Tais parametros em sua implantação ou devido a má conduta de moradores que se viam à revelia por falta de regras ou cobranças delas; muitas vezes se exaltam, criam intrigas, problemas ainda maiores pelo fato de ser de fato cobrados de maneira igualitária a todos...é como deixasse o reinado do EU POSSO, para o conceito de EU DEVO ACATAR.
Enquanto existirem mudanças que moldem um condomínio a ser respeitoso em todas as áreas, evitando-se conflitos com normas brandas; deve-se também coibir excessos que venham a surgir.
A conduta que adotamos de respeito a todos, cobramos também que seja realizada a todos os membros ativos da atual gestão e seus tercerizados...colocamos um ponto final nos abusos, nas mentiras, no disse me disse e tudo que consideramos abdominável e que fere a violação dos Direitos a integridade de todos.

Arduamente trabalhamos com contas abertas via administradora, mantemos canal aberto aos moradores, cobramos regras, divulgamos via informes ( seja por site, quadros de aviso, whatsapp ou Telegram e meios circulares ), de tudo que está sendo realizado...e em dúvida de algo, o morador deve procurar Síndico, Sub síndico ou Conselho; evitando comentários adversos que serão jurídicos por má fé.

A Convenção, dá pleno direito ao morador, a pergunta sobre tais fatos ou dúvidasque venham a ser geradas; cabendo ao esclarecimentos delas...a Lei, dá pleno Direito a defesa da honram da lisura e dos fatos de maneira errônea e má fé, por divulgação de atos não provados e não procurados para a vericidade daquilo que foi exposto.
Por estarmos num país onde se interpreta algo ( não verdadeiro ), de forma maliciosa; sem que procurem a informação correta, ocorre de cada qual, se fazer dono de sua verdade, nem sempre sendo ela a verdade de fato.
Procuramos de todas as formas, tornar ampla uma comunidade que se respeite de fato, que seja conduzida por pessias de boa fé e índole, que tenhamos moradores que condizem com nossa honra, carater e faça uma extensão de sua família...este é o princípio que coibiremos infrações, desrespeito e desonestidade daqueles que aprenderam a viver na sombra, achando ser todos de conduta igual ou pior que este.

PODE CARACTERIZAR A PRÁTICA DE ALGUM DELITO A ATITUDE DE DETERMINADA PESSOA QUE CAUSE TUMULTO NUMA ASSEMBLÉIA DE CONDOMÍNIO ?
Sim. A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no ARTIGO 40. do Dec.- LEI nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa: " ARTIGO 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave: Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

O QUE CONFIGURA CRIME DE DESACATO ?
O crime de desacato exige o dolo específico, que consiste na vontade de ofender, humilhar, causar vexame e menosprezar o funcionário em razão de suas funções. ... Os delitos estão previstos, respectivamente, nos artigos 331 e 147, na forma do artigo 69, do Código Penal

QUANDO SE CONSUMA O CRIME DE DESACATO ?
O desacato é crime formal (ou de consumação antecipada) que se consuma sem a produção do resultado naturalístico, consistente no efetivo desprestígio da função pública. ... A tentativa não é possível na forma unissubsistente (quando o delito e praticado com um só ato, a exemplo do desacato praticado de forma verbal).

Desacato (art. 331 do Código Penal) - Jus.com.br
Pena - detenção, de 6 (seis) meses a 2 (dois) anos, ou multa. Fica evidente que o objeto material desse delito se encontra em desacatar funcionário público ( ou privado ). ... "A ofensa constitutiva do desacato é qualquer palavra ou ato que redunde em vexame, humilhação, desprestígio ou irreverência ao funcionário.

CALÚNIA, INJÚRIA E DIFAMAÇÃO
Prevista no artigo 139 do Código Penal, a difamação consiste em imputar a alguém um fato ofensivo a sua reputação, embora o fato não constitua crime, como ocorre com a calúnia.

Consuma-se o crime de calúnia, a exemplo do que ocorre com o crime de difamação, quando o conhecimento da imputação falsa chega a uma terceira pessoa, ou seja, quando se cria a condição necessária para lesar a reputação da vítima.

Art. 139 – Difamar alguém, imputando-lhe fato ofensivo à sua reputação: Pena – detenção, de três meses a um ano, e multa.

O crime de Difamação consiste na atribuição a alguém de um fato desonroso, mas não descrito na lei como crime, distinguindo-se da Calúnia por essa razão
Os crimes contra a honra são de ação penal privada. Se houver lesão corporal leve ou se for injúria discriminatória, é ação pública condicionada à representação. Se houver lesão corporal grave ou gravíssima ação pública incondicionada.

Qual a diferença entre calúnia, difamação e injúria?
Calúnia, difamação e injúria são crimes contra a honra das pessoas. ... A calúnia ofende a honra enquanto cidadão. Já a difamação ataca a honra objetiva que é a reputação; enquanto a injúria ofende a honra subjetiva, que trata das qualidades do sujeito.

O Código Penal brasileiro prevê três tipos penais de crimes contra a honra: calúnia (imputar falsamente a alguém algo definido como crime, Pena - detenção, de seis meses a dois anos, e multa), difamação (imputar a alguém fato ofensivo à sua reputação, Pena - detenção, de três meses a um ano, e multa) e injúria (ofender ..

Tumulto em Assembléia pelo morador

Se uma determinada pessoa, causar tumulto em Assembléia, se cacteriza algum tipo de delito ?
.
Sim.
A atitude pode ter o enquadramento da contravenção penal prevista no ARTIGO 40. do Dec.- LEI nº 3.688/41, qual seja, o delito de provocação de tumulto ou conduta inconveniente, sujeitando seu causador à prisão de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou ao pagamento de multa:

" ARTIGO 40. Provocar tumulto ou portar-se de modo inconveniente ou desrespeitoso, em solenidade ou ato oficial, em assembléia ou espetáculo público, se o fato não constitui infração penal mais grave:

Pena - prisão simples, de 15 (quinze) dias a 6 (seis) meses, ou multa".

O Condomínio Residencial Ceará, tem adotado abertura total das contas via Administradora, tem fortalecido as cobranças de Normas, Regulamento e Regras que existem e devem ser cumpridas, tem criado o Whatssap web ou Telegram para passar todos os informes que ocorrem aos moradores que nos adicionam, criou o site e ampliou novos quadros em todas as torres e portaria para que cada um acompanhe, e em caso de dúvidas, nos procure.

Qualquer informação que não vir de forma direta por estes canais, são biatos de pessoas que não fazem parte da Comissão e atual quadro, provida de mentiras
todos os meios e canais acimas, estão disponíveis aos moradores para acompanhamento de nossos atos, postura e clareza
há canal direto com o síndico ou comissão, para esclarecimento de dúvidas que surjam
temos ampliado todos os meios de acompanhamento do morador, as decisões tomadas, aos cronogramas de obras e serviços foram aprovados em Assembléia anteriores, que ocorrem conforme saldo positivo, como nuncaantes ocorria ( termos saldo ) e sem qualquer rateio ao morador ( os rateios constam em Convenção de qualquer condomínio)
em algum momento, defendendo a honra, o nome e nossa ética, toleraremos notícias que não condizem com nossa honra ou do condomínio e abdominamos tudo que por descasso ou outros, ocorreram no passado, qual ainda pagamos contas e problemas diversos ( alguns graves ), que violentaram todos os tipos aceitáveis de lisura para com as 162 famílias que integram o chamado CONDOMÍNIO CEARÁ...caso tenha dúvidas : nos procure, mais não toleraremos que pessoas de má índole, queiram regressar ao passado sombrio que apagamos dia a dia...e de forma clara.

Unidades e danos a terceiros

QUEM RESPONDE PELA QUEDA DE OBJETOS DOS APARTAMENTOS, CAUSANDO DANOS A TERCEIROS ?

Nos termos do ARTIGO. 938 do CÓDIGO CIVIL, "aquele que habitar prédio, ou parte dele, responde pelo dano proveniente das coisas que dele caírem ou forem lançadas em lugar indevido".

Assim, se for possível a identificação, será do condômino causador da queda a responsabilidade civil daí oriunda.

Caso contrário, não sendo possível a identificação do agente causador da queda, a responsabilidade civil será do condomínio.

FALTA DE CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL PODE REDUNDAR NA OBRIGAÇÃO DO CONDÔMINO NEGLIGENTE INDENIZAR SEUS VIZINHOS OU O PRÓPRIO CONDOMÍNIO ?

Sim.
São aplicáveis à hipótese os ARTIGOS 937, 1.280 e 1.336, IV, do CÓDIGO CIVIL: ARTIGO 937. O dono de edifício ou construção responde pelos danos que resultarem de sua ruína, se esta provier de falta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. (...) ARTIGO 1.280.

O proprietário ou o possuidor tem direito a exigir do dono do prédio vizinho a demolição, ou a reparação deste, quando ameace ruína, bem como que lhe preste caução pelo dano iminente. (...) ARTIGO. 1.336.

São deveres do condômino: (...) IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.